Waardedaling
Waardedaling woningen - Onderzoek naar de methodes: Afwegingen bij methode Invisor
De berekening van waardedaling van woningen door bodembeweging door gaswinning in het Groningenveld is bijzonder ingewikkeld. Het IMG is om deze reden door de Adviescommissie waardedaling geadviseerd over met welke van de beschikbare methodes de waardedaling het meest betrouwbaar kan worden bepaald. In deze adviezen kwam het onderzoek van het onafhankelijke wetenschappelijke onderzoeksbureau Atlas voor gemeenten ruimschoots het beste uit de bus. Omdat meer recent ook een onderzoek beschikbaar is gekomen van het bureau Invisor, heeft het IMG ook over haar methode een advies gevraagd aan de Adviescommissie waardedaling. De methode van Invisor is evenwel niet bruikbaar gebleken, zodat het IMG ervoor heeft gekozen om de methode van Atlas voor gemeenten toe te gaan passen. In dit verhaal lichten we dat toe. Ook gaan we in op eventuele, toekomstige verandering van inzicht.
Wetenschappelijk onderzoek nodig
In een gedeelte van Groningen zijn de woningen verminderd in waarde gestegen of zelfs in waarde gedaald als gevolg van het feit dat die woningen zijn gelegen in het gebied waar aardbevingen voorkomen door de gaswinning. Om die schade op een rechtvaardige en ruimhartige manier te kunnen vergoeden, moet het IMG kunnen bepalen in welk gebied dit zich heeft voorgedaan, in welke periode, en ook in welke mate voor welke woning. Gelet op het grote aantal woningen waarbij dit speelt, circa 95.000 stuks, vraagt dit een methode op basis van wetenschappelijk onderzoek. Er zijn daarbij diverse methoden ontwikkeld.
Advies over de bestaande wetenschappelijke onderzoeken
De onafhankelijke Adviescommissie waardedaling is in het leven geroepen om nog voorafgaand aan de oprichting van het IMG te kunnen adviseren over welke methode het meest geschikt is om de waardedaling te vergoeden. Deze adviescommissie was samengesteld uit twee hoogleraren op het gebied van vastgoedeconomie of huisvestingssystemen en werd voorgezet door mr. A. (Fred) Hammerstein, voormalig lid van de Hoge Raad. In de loop van 2019 heeft deze adviescommissie haar advies uitgebracht. Hierbij werd de methode Atlas voor gemeenten als -verreweg- het meest geschikt beoordeeld van alle andere, toen beschikbare methodes.
Methode Invisor
Inmiddels was het aan de kwartiermaker van het IMG, een onafhankelijk bestuursorgaan in oprichting, om de vergoeding van waardedaling voor te bereiden. In die periode na oplevering van het definitieve advies van de Adviescommissie waardedaling, werd de in opdracht van Stichting WAG ontwikkelde methode van het bureau Invisor gepubliceerd. Omdat de kwartiermaker voor het IMG er zeker van wilde zijn dat de waardedaling vergoed zou worden op grond van de meest geschikte methode, heeft hij de Adviescommissie waardedaling gevraagd om ook nog te adviseren over het gebruik van de methode van Invisor. Kort gezegd was haar conclusie dat de methode van Invisor onvoldoende betrouwbaar is om de waardedaling mee vast te stellen en dat de uitkomsten van die methode ook niet plausibel zijn. U kunt alle adviezen van de Adviescommissie waardedaling inclusief het nadere advies over de methode Invisor hier lezen.
De kwartiermaker voor het IMG heeft na ontvangst van het advies van de Adviescommissie waardedaling gesproken met de opstellers van methode van het bureau Invisor. In dat kader zijn zij ook in de gelegenheid gesteld om te reageren op het advies van de Adviescommissie waardedaling; waarop zij hebben uitgelegd waarom hun methode wel betrouwbaar en geschikt zou zijn. Daarnaast zijn daarbij door hen suggesties gedaan om, in afwijking van het advies van de adviescommissie, aanpassingen te doen op de methode Atlas voor gemeenten, mocht die alsnog als meest geschikt worden beoordeeld.
Besluitvorming door het IMG
Uiteindelijk is het aan het IMG, als onafhankelijk bestuursorgaan, om een beslissing te nemen over welke methode het meest geschikt is om de ontstane waardedaling op een rechtvaardige en ruimhartige manier te vergoeden. Omdat voor de beoordeling van de betrouwbaarheid van een methode voor het bepalen van waardedaling specialistische kennis nodig is, kan het IMG zich daarbij in beginsel baseren op het advies dat de onafhankelijke Adviescommissie waardedaling daarover heeft uitgebracht. Zij beschikt immers – bij uitstek – wél over de specifieke expertise die nodig is om de betrouwbaarheid van een methode voor waardedaling te beoordelen. Als gezegd heeft de Adviescommissie waardedaling bij herhaling geconcludeerd dat de methode van Atlas voor gemeenten – ruimschoots – het meest geschikt is om de waardedaling te vergoeden. Het IMG ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid van dat advies. De methode van Invisor geeft daar ook geen aanleiding toe.
Plausibiliteit
Ter illustratie wil het IMG daarbij ingaan op een van de inhoudelijke overwegingen die de Adviescommissie waardedaling noemt over de methode Invisor. De Adviescommissie waardedaling acht de uitkomsten op gebied van waardeontwikkeling in de provincie Groningen van de methode van Invisor niet plausibel (geloofwaardig). Om daar extra inzicht in te bieden heeft het IMG in kaart laten brengen hoe de woningmarkt in het aardbevingsgebied zich volgens Invisor zou hebben ontwikkeld als er geen aardbevingen waren geweest. In dat geval zouden de woningprijzen in het gebied volgens Invisor gedurende de afgelopen jaren evenveel zijn gestegen als in de meest gewilde delen van de Randstad. Ook zouden de woningprijzen zich in het aardbevingsgebied vele malen sneller hebben ontwikkeld dan in bijvoorbeeld de gemeenten die ten westen van de stad Groningen liggen. Hier is een kaart opgenomen waarin is getoond hoe de waardeontwikkeling in Nederland in de periode vanaf eind 2008 tot eind 2018 zou zijn geweest uitgaande van de methode van Invisor. Hiermee is volgens het IMG extra duidelijk dat er geen reden is te twijfelen aan de juistheid van het advies van Adviescommissie waardedaling over de methode Invisor.
Aanpassingen methode Atlas voor gemeenten
Het IMG ziet ook geen reden om – zoals door Invisor was bepleit – nader onderzoek te doen naar of de methode van Atlas voor gemeenten zou moeten worden aangepast. Om tot die aanpassing te kunnen overgaan, zou namelijk nieuw fundamenteel onderzoek nodig zijn naar de wijze waarop aardbevingen zich voortbewegen in de ondergrond. Een dergelijk onderzoek kost veel tijd om uit te voeren en het is bovendien onzeker of dit onderzoek zal slagen. Daarnaast is van belang dat zelfs als dat onderzoek zou slagen, dit niet betekent dat met dat onderzoek de waardedaling die in het gebied is opgetreden op een betrouwbaardere manier kan worden toegerekend aan een individuele woning. Tegelijkertijd zou dit alles er wel toe leiden dat al die tijd niet tot uitvoering van de waardedalingsregeling kan worden overgegaan. Het IMG acht dit geen acceptabel uitkomst. Het IMG heeft dan ook op 19 mei jl. besloten om de methode van Atlas voor gemeenten toe te gaan passen. Over de redenen die hieraan ten grondslag lig zijn de opstellers van de methode van Invisor daarna ook meer in detail geïnformeerd.
Vervolgprocedures over methode Invisor
Indien het IMG de schadevergoeding voor waardedaling van een woning heeft vastgesteld en dat besluit vervolgens onherroepelijk wordt, omdat de eigenaar daar niet tegen in bezwaar of beroep gaat, dan is die vergoeding daarmee definitief. Dat betekent dat die vergoeding later niet zal worden bijgesteld, bijvoorbeeld indien zou blijken dat een fout was gemaakt bij de berekening. De bezwaar- of beroepsprocedure is immers juist bedoeld om dergelijke fouten vast te stellen. Het IMG acht dit ook een belangrijk uitgangspunt, omdat discussies over de hoogte van een schadevergoeding eenmaal ten einde moeten komen.
Toezegging IMG
Het IMG zal hier in dit geval één uitzondering op maken. Het ligt in de rede dat er een aantal partijen zal zijn die zullen willen vasthouden aan de methode van Invisor om de waardedaling te bepalen. Ook al is het IMG van mening dat er geen reden is om af te wijken van het advies van de Adviescommissie waardedaling, heeft het IMG er alle begrip voor dat een individuele woningeigenaar niet weet wat hij van dit alles moet denken en wát nu daadwerkelijk de meest betrouwbare methode is. Het IMG wil voorkomen dat die woningeigenaren zich daarom genoodzaakt voelen om vooralsnog géén vergoeding aan te vragen óf om daar vervolgens zelf tegen in bezwaar of beroep te moeten. Die discussie kan immers het beste worden overgelaten aan degenen die verantwoordelijk zijn voor de methode van Invisor.
Om deze reden zegt het IMG hierbij toe dat indien uit een uitspraak van de bestuursrechter in hoogste instantie over een besluit van het IMG blijkt dat het niet de methode van Atlas voor gemeenten had mogen toepassen, maar dat het IMG de waardedaling had moeten begroten met gebruikmaking van de methode van Invisor waarover de Adviescommissie waardedaling heeft geadviseerd, het IMG die fout in alle gevallen zelf zal rechtzetten.
Geen actie nodig
Dit betekent dat indien deze situatie zich voordoet, het IMG zelf alle schadevergoedingen zal herzien. Het is voor een individuele woningeigenaar dan ook niet nodig om in bezwaar of beroep te gaan als hij vindt dat de methode van Invisor toegepast had moeten worden. Als blijkt dat dat het geval is, zal het IMG dit zelf corrigeren. Het IMG vindt het vanuit een oogpunt van vertrouwen en het ontzorgen van de Groningers van belang om hierover nu al duidelijkheid te bieden.