Vergoeding waardedaling voor bedrijfspanden

Gefaseerde start

Voor de waardedaling van gebouwen kent het IMG sinds september 2020 een regeling voor woningen, zowel voor de verkochte als de niet-verkochte woningen. Voor bedrijfspanden en andere gebouwen was een dergelijke regeling nog niet beschikbaar. Het IMG voert die nu gefaseerd in vanaf 1 juli:

• In de eerste fase is een aanvraag alleen mogelijk voor reeds verkochte panden in Loppersum en Appingedam
• Afhankelijk van de animo wordt dat in de volgende fase uitgebreid naar alle andere gemeenten of met meer tussenfases

Ervaring met beoordeling

Het IMG wil met de gefaseerde aanpak op tal van vragen in de praktijk antwoord krijgen. Er is tot op heden weinig ervaring met het bepalen van waardedaling voor bedrijfspanden als gevolg van bodembeweging door gaswinning in het Groningenveld en gasopslag in Norg. Het is niet zeker dat er waardedaling kan worden vastgesteld en vergoed. Ervaringen in de praktijk moeten dat gaan uitwijzen.

Gesprekken met ondernemers

Ook wordt het gesprek aangegaan met belangenorganisaties voor ondernemers om hun mening te horen, over de beoordeling maar ook de procedure. Van aanvragers wordt meer verwacht dan bij een woning. Zo kan het nodig zijn om financiële gegevens te verstrekken omdat de omzetontwikkeling de bepaling van eventuele waardedaling en de omvang ervan kan beïnvloeden.

Onderzoek naar modelmatige benadering

Tegelijkertijd start een onderzoek (zie kader hieronder) of een modelmatige benadering (zoals die er nu voor woningen is) ook mogelijk is voor bedrijfspanden. Indien dat mogelijk is wordt de regeling hierop aangepast. Het is de verwachting dat het onderzoek en de eventuele ontwikkeling ervan zeker anderhalf jaar in beslag zal gaan nemen. Voor woningen kostte het ontwikkelen van de methodiek meerdere jaren.

Potentieel aanvragers

In de provincie Groningen staan circa 14.000 gebouwen met allerlei andere functies dan wonen. Denk daarbij aan winkels, fabriekshallen, agrarische stallen, benzinepompen, voetbalkantines, scholen en ziekenhuizen. De waardeontwikkeling van dergelijke gebouwen is in veel opzichten onvergelijkbaar met die van woningen. Reden waarom de Waardedalingsregeling voor woningen er niet op van toepassing is. De afgelopen jaren zijn er circa 400 bedrijfsgebouwen per jaar verkocht in Groningen. Aangezien de regeling start voor reeds verkochte gebouwen en er nog weinig ervaring mee is, is het lastig te schatten hoeveel aanvragen er ingediend gaan worden.

Maatwerkprocedure

Er zal bij elke aanvraag een deskundige worden aangesteld die op maat via een taxatie de eventuele schade moet vaststellen en begroten. De procedure lijkt daarbij sterk op die van het vaststellen van fysieke schade: aanvraag indienen, aanwijzen deskundige, zienswijze op deskundige, advies, zienswijze op advies, voorbereiding van het besluit en het besluit. De beslistermijn is eveneens op 15 maanden gesteld.

Wonen én bedrijf

Het is ook mogelijk dat op een perceel een woning staat én een bedrijfspand of een gebouw of bouwdeel met een andere functie. Het IMG beoordeelt dan of het woongedeelte onder de Waardedalingsregeling voor wonen kan vallen. De WOZ-waarde (of verkoopwaarde als het geheel is verkocht) van het woongedeelte wordt dan gebruikt als basis voor het bepalen van een vergoeding vanuit de Waardedalingsregeling voor wonen.

Momenteel maakt het IMG afspraken met gemeenten voor het aanleveren van taxatierapporten vanuit de procedure voor de WOZ-beschikking. Daarnaast worden de systemen aangepast. Als dat gereed is, gaat het IMG waar mogelijk alvast vergoeding voor het woongedeelte toekennen. Naar verwachting zal dat ook tegen de zomer het geval zijn. Er zijn circa 2.600 aanvragen ingediend waar dit betrekking op heeft.

Onderzoek methode waardedaling voor bedrijfspanden

Het bestuur van het IMG heeft een Adviescommissie ingesteld om het bestuur te adviseren over de waardedaling van bedrijfspanden (en andere gebouwen met een andere functie dan wonen). De Adviescommissie gaat onderzoeken of in het algemeen sprake zou kunnen zijn van waardedaling van bedrijfspanden. Als de Adviescommissie tot die conclusie komt, onderzoekt zij via welk model of methode waardedaling berekend kan worden. Als er nog geen model of methode is dan wordt de Adviescommissie gevraagd een dergelijk model of methode te ontwikkelen.

De Adviescommissie is daartoe de volgende vragen voorgelegd:

Onderzoeksfase I

- Kunt u een analyse opstellen van de bedrijfspanden (d.w.z. andere gebouwen dan woningen en andere bouwwerken en onbebouwde terreinen) in het waardedalingsgebied woningen en definieer vanuit deze analyse bedrijfscategorieën.

Na deze analyse zal de exacte vraagstelling bepaald moeten worden. Denk daarbij aan de volgende richting:

Onderzoeksfase II

- Zijn naar de mening van uw commissie de bedrijfspanden per bedrijfscategorie in het ‘waardedalingsgebied woningen’ in waarde gedaald, althans is het aannemelijk dat deze in waarde zijn gedaald?

- En als deze vraag bevestigend wordt beantwoord: is daarbij een modelmatige benadering (zoals bij woningen) mogelijk?

Afhankelijk van de uitkomst kan een onderzoeksvraag worden uitgezet naar een daadwerkelijke methodiek.:

Onderzoeksfase III

- Als deze vraag bevestigend wordt beantwoord: ontwikkel een methode waarmee de waardedaling van niet woningen kan worden berekend, althans maak per bedrijfscategorie inzichtelijk hoe de waardedaling modelmatig kan worden begroot.

Mocht de Adviescommissie toekomen aan onderzoeksfase III dan is de verwachting dat na afronding daarvan het onderzoek zeker anderhalf jaar in beslag zal hebben genomen. De 'Adviescommissie waardedaling niet woningen' bestaat uit de volgende deskundigen:

• mr. I.P.A. van Heijst  (voorzitter)
• drs. E. van der Schans
• Dhr. J. van Lenthe RT MRICS
• Dhr. A. Roos RT
• Dhr. S.H.C. van den Berg MSc MRICS RT RM
• mr. ing. A.C.M.M. van Heesbeen RT