Het blijft hier in het Noorden toch heel mooi wonen

Op het eerste gezicht is het aanbod op de website van makelaar Pieter Rozema niet anders dan dat van een collega in, pak ‘m beet, Overijssel. Keurige rijtjeshuizen, strakke nieuwbouw, een enkele monumentale woonboerderij. Pas als je op de foto’s klikt, ontdek je dat er meer aan de hand is. Het monument blijkt een “… inmiddels aardbevingsbestendige woning”. Bij het rijtjeshuis staat vermeld dat “… de SNN-subsidie van 17.000 euro nog beschikbaar is”. En de toekomstige eigenaar van een jaren 30-woning kan uitkijken naar “… de subsidieregeling Nij Begun die in 2025 van kracht wordt”.  

Het is duidelijk: we zitten in het aardbevingsgebied, waar Pieter Rozema met speciale vragenlijsten voor schade, versterking en subsidies werkt om de staat en de mogelijkheden van een woning zo goed mogelijk in kaart te brengen. “Eigenlijk is het geen doen meer”, zucht de makelaar. “Als je met de eerste eigenaar te maken hebt, krijg je het verhaal van schade en herstel nog wel rond. Maar sommige huizen hebben inmiddels een tweede of derde eigenaar en dan wordt het ingewikkelder. Want die derde weet vaak niet meer wat die eerste heeft aangevraagd en ontvangen.

Natuurlijk vraag ik de schadehistorie zo goed mogelijk uit, ook wat er is hersteld en door wie. Smeerde de eigenaar zelf met mortel of was het een erkende aannemer? Verder vragen we de schadedossiers op, van het IMG tot de NAM. De eigenaar machtigt ons, wij nemen contact op met het IMG waarna we meestal vlot de rapportages en besluiten ontvangen. Maar als een huis veel schade had én op de nominatie voor versterking staat, dan heb je het al gauw over meerdere rapporten van honderden pagina’s. Ga er maar aan staan.”

“Wat het nog ingewikkelder maakt, zijn de subsidies voor verbetering en verduurzaming van woningen in het aardbevingsgebied. Dat zijn er door de jaren heen heel wat geweest. Sommige zijn vrij te besteden. Daar kun je bij wijze van spreken van op vakantie. Andere moeten eigenaren wel aantoonbaar gebruiken voor het verbeteren van hun woning. Ik vraag altijd welke subsidies de huidige eigenaar van een huis heeft aangevraagd en gekregen en wat er is hersteld. Dan weten potentiële kopers ook meteen welke subsidiemogelijkheden er nog voor hen zijn. Voor een woning waar het een en ander moet gebeuren, kan dat de doorslag geven.”

“Dan heb je nog de versterking, dat is een breed begrip. Soms betekent het een stripje in de voorgevel, soms sloop-nieuwbouw. Je verwacht het misschien niet, maar versterking kan voor particuliere kopers aantrekkelijk zijn vanwege de zogeheten koppelkansen. Als bijvoorbeeld het dak vanwege de veiligheid toe is aan vervanging, kun je vragen of ze het in één moeite door willen isoleren. Dat laatste gebeurt dan op eigen kosten, maar je hoeft niet apart een aannemer in te schakelen en zit ook maar één keer met de bouwwerkzaamheden.”

“Zelfs sloop-nieuwbouw is voor sommige kopers aantrekkelijk. Dat komt door de waardesprong. Je koopt een niet-aardbevingsbestendig huis van twee ton in de wetenschap dat het na nieuwbouw een ton meer waard is. Wat we in zo’n geval doen, is een voorschot nemen op die waardesprong door het huis voor tweeënhalf ton aan te bieden. Dan houdt de huidige eigenaar, die vaak jaren in de stress en onzekerheid heeft gezeten, er ook wat aan over. En heeft de nieuwe eigenaar nog steeds een mooie waardeverhoging in het vooruitzicht.

Wat bedenkelijk is, is dat zulke huizen worden opgekocht als belegging. Het mag, maar je kunt erover discussiëren, want het gaat uiteindelijk wel om overheidsgeld. Eigenlijk zou er een speculatiebeding op deze woningen moeten zitten. Bijvoorbeeld dat de nieuwe eigenaar van het pand er zelf moet wonen en dat minstens vijf jaar lang.”

“Je kunt wel stellen dat het aardbevingsdossier mijn werk er niet makkelijker op maakt. Tegelijkertijd sta ik er nuchter in. Het is echt niet zo dat alle huizen hier in de stutten staan, de meeste zijn veilig. En je went eraan. Na een beving loop je een rondje om je huis, meldt de schade en herstelt de boel. Maar weet je wat ik echt erg vind? Dat de regelingen voor schadevergoeding en de versterking ongelijkheid in de hand werken. Die ongelijkheid zorgt voor zoveel onvrede.

Het is ook niet uit te leggen. Het IMG vergoedt een scheur in de ene helft van een twee-onder-een-kapper wel, maar in de andere helft niet. Huizen gaan aan de oostkant van de straat tegen de vlakte, terwijl die aan de westkant alleen een paar muurankers krijgen. Zit je in de versterking, dan krijg je automatisch de maximale vergoeding voor immateriële schade. Maar woon je er tegenover en zit je daardoor net zo lang in de rommel van de bouwwerkzaamheden, dan krijg je niks. Dat dóet wat in een straat. Mensen voelen zich tekortgedaan, relaties staan onder druk. ‘Waarom mijn buren wel en ik niet.’ Dat speelt gigantisch.”

“Toch, als je mij vraagt of je een huis in het aardbevingsgebied moet kopen, zeg ik: doen! Het is een kansrijke regio. Eemshaven is booming, je hebt Chemiepark Delfzijl en ook nog prachtige natuur.  Ik woon en werk hier al m’n hele leven. Mijn huis heeft ook schade, die herstel je dan. Ach, overal is wel wat. Op de Veluwe woon je op zand, daar kun je ook scheuren van krijgen. En in Amsterdam, waar op palen is gebouwd, ook. Alleen: wij krijgen het hier vergoed.”